Размер шрифта: A A A
Цвета сайта: С С С
Поиск по сайту
Проект Министерства финансов Ставропольского края

Записки финансового консультанта. Что нужно знать при оформлении ипотеки?

790
(0 голосов)

Вы приняли решение взять ипотечный кредит, взвесив все плюсы и минусы покупки собственного жилья, оценив свои финансовые возможности и накопив необходимые первоначальные средства. (Если же вы этого не сделали – прочитайте вначале статьи «Купить или арендовать квартиру? Что выгоднее?» и «Ипотека. Как вписать ипотеку в семейный бюджет»).

Что необходимо знать при оформлении ипотечного кредита.

Для начала вам нужно выбрать кредитное учреждение.

В Ставропольском крае более десятка банков предлагает около двухсот различных программ ипотечного кредитования.

Казалось бы, выбор очень сложный. Но пугаться и опускать руки не стоит, необходимо начать отбор нужных нам условий.

Первое условие – это вид недвижимости. Из множества программ на цели приобретения квартир в строящихся домах, новостройках, квартир на вторичном рынке, коттеджей с землей, таунхаусов, гаражей/машиномест, комнат, дачных/садовых домиков с землей, и т.п. мы выбираем только подходящие нам.

Допустим, вы хотите приобрести квартиру в новостройке. Количество доступных ипотечных программ тут же уменьшается вдвое.

Далее следует уделить внимание минимальной сумме первоначального взноса, срокам кредита. На этом этапе стоит посмотреть и ставки по кредитам, однако данный показатель не должен быть определяющим моментом при выборе банка, поскольку процентные ставки даже в одном банке могут меняться в зависимости от величины первоначального взноса, срока кредитования, предоставленного пакета документов и т.д., на окончательную стоимость кредита повлияет и схема погашения долга, прочие сборы и комиссии и многое другое.

Отобрав несколько подходящих вам программ, обратитесь в банки, чтобы выяснить все подробности.

Для подтверждения вашей платежеспособности банку потребуется определенный перечень документов.

Обычно в список входят паспорт, свидетельство пенсионного страхования, ИНН, свидетельства о браке или разводе, брачный контракт (при наличии), свидетельства о рождении детей, военный билет (для мужчин), справка с места работы по форме 2-НДФЛ, налоговые декларации, в зависимости от банка этот перечень может быть как увеличен, так и сокращен. Некоторые банки принимают справки о доходах в свободной форме, в случае наличия «серой» зарплаты если заемщик получает «серую» зарплату. Как правило, в случае приема сокращенного пакета документов, а также справок о «серой» зарплате тарифы на услуги кредитования повышаются.

Также при обращении в банк сразу необходимо обговорить все комиссии и сборы, требования к страхованию, схемы ежемесячных платежей. Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке – выясните, с какими строительными компаниями работает ваш банк и возможно ли расширение этого списка при необходимости.

После предварительного одобрения банком сделки у вас появляется время на поиск квартиры/ дома, конкретный срок также зависит от кредитного учреждения.

Обратите внимание на то, что некоторые продавцы недвижимости, желая обойти требования налогового кодекса и избежать уплату налогов, просят в договоре указать сумму продажи меньше фактической. Не будем останавливаться на вопросах законности таких сделок и защиты ваших прав, отметим лишь то, что банки работают только с официальными документами. Поэтому в ходе переговоров с владельцами жилья обязательно поднимайте вопрос о готовности указать в сделке полную стоимость объекта недвижимости, особенно при заключении сделок на вторичном рынке.

Также сразу обговаривайте вопрос возможности использования материнского капитала в качестве первоначального взноса на оплату жилья.

Как правило, банк может одобрить выбранную вами недвижимость только после получения заключения независимой оценочной компании. Перечень оценщиков вам предоставит банк, но оплатить оценку придется из своего кармана.

После всех перечисленных мероприятий, проведения переговоров, получения окончательного одобрения сделки наконец наступает волнующий момент – получение ипотечного кредита и расчет с продавцом недвижимости.

И здесь важно знать, что право собственности переходит к покупателю не в момент подписания договора купли-продажи, не в момент передачи денег, а только после регистрации договора в Федеральной регистрационной службе. Причем случаются и отказы в регистрации, обычно из-за технических ошибок, опечаток. Тогда бумаги исправляются и подаются в регистрационную службу заново.

Поэтому в период регистрации недвижимость находится в «подвешенном состоянии». Естественно, продавец не захочет подавать документы на регистрацию до получения полной оплаты, покупатель не захочет оплачивать жилье, пока его не признают собственником.

На этот случай банками предусмотрены различные безопасные способы расчета.

При оплате недвижимости наличными деньги после проверки и пересчета закладываются в банковскую ячейку. В отдельном договоре прописываются все условия доступа к ячейке, поэтому в случае успешной регистрации договора купли-продажи недвижимости деньгами сможет воспользоваться только продавец, если же сделка не состоится – деньги забирает покупатель.

При безналичной оплате обычно используется специальный аккредитивный счет, который так же позволит продавцу воспользоваться деньгами только в случае перехода прав собственности к покупателю.

Фактическая передача жилья проходит после получения Свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество. В этот момент передаются ключи и подписывается Акт приемки-передачи помещения. Не считайте это простой формальностью! Представьте, что в процессе оформления документов в квартире прорвало водопроводную трубу и залило соседей. До подписания Акта ответственным является продавец. Поэтому полноправным владельцем купленной квартиры или дома вы станете только после подписания Акта приемки-передачи.

 

Людмила Белоусова, независимый финансовый консультант

Новые статьи
Как войти в Новый год без долгов?
Рубрика: Финансовое планирование
День финансиста
Рубрика: Налоги
Кредитная карта: за и против
Рубрика: Банки и банковские продукты